QU’EST CE QU’UNE PROMESSE DE VENTE ?


C’est un contrat d’engagement entre le vendeur et le promoteur. C’est un acte préparatoire rédigé par le notaire, qui précède la vente définitive (acte authentique, ou acte notarié).

Dans cette promesse, chacune des parties a des obligations à respecter mais en réalité, seul le vendeur s’engage vraiment :

Le Vendeur

Le propriétaire s’engage à vendre à un acheteur identifié, à un prix déterminé et dans un délai convenu.

Une fois la promesse de vente signée, les obligations du vendeur sont figées, c’est à dire qu’il sera obligé de vendre dans les conditions négociées.

L'Acheteur

L’acheteur aura essentiellement l’obligation de payer le prix dans le délai fixé.

En revanche, l’obligation de l’acheteur de payer le prix, dépendra toujours de la réalisation d’une ou plusieurs conditions, appelées conditions suspensives.

Cela signifie que, si ces conditions ne sont pas levées, l’acheteur ne sera pas obligé d’acheter, et la vente ne se réalisera pas.

La condition suspensive, qu’imposera toujours un promoteur sera celle liée à l’obtention du permis de construire (PC).

LA CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION DU PC


Lors de la rédaction de la promesse de vente, les notaires exigent que cette condition précise la surface à bâtir (nombre de m2) que le promoteur souhaite obtenir dans sa demande de permis de construire.

Comme nous l’avons expliqué dans notre question précédente, le promoteur n’a pas encore élaboré de projet précis. De ce fait, la surface à bâtir qui sera indiquée dans la promesse sera incertaine.

C’est essentiellement cette incertitude qui va être source de difficultés.

En effet, c’est seulement après la signature de la promesse, que le promoteur commence à solliciter les spécialistes de l’urbanisme et de la construction, en vue de préparer un projet précis : le permis de construire en lui même.

Ces consultations révèlent toujours des contraintes qui viennent modifier le projet envisagé par le promoteur, et, la plupart du temps, réduire la surface à bâtir qu’il avait espéré et indiqué dans la promesse.

Si l’écart entre la surface espérée, et celle qui serait autorisée, reste modéré, le promoteur voudra renégocier le prix de vente à la baisse.

Si l’écart est trop important, le promoteur pourra renoncer à son achat.

La déception du vendeur sera d’autant plus grande, qu’en général, ces difficultés sont révélées par les consultants, plusieurs mois après la signature de la promesse.

LES AUTRES DIFFICULTES


La réduction de la surface à bâtir du projet initial, n’est qu’une des contraintes pouvant remettre en question les engagements du promoteur, mais elle reste la plus fréquente.
En effet, une des difficultés qui vient augmenter ce risque, provient directement des services de l’urbanisme.
Ces derniers sont très sollicités, et n’acceptent plus de recevoir d’acheteurs potentiels sans qu’ils aient, au préalable, signé un engagement avec le vendeur.
Cette absence de concertation, avant la signature d’une promesse, empêche toute anticipation des contraintes susceptibles de modifier le projet.
(lire dans QUI SOMMES NOUS : Les services de l’urbanisme).

Les autres difficultés susceptibles de modifier ou annuler une promesse de vente sont nombreuses :

    • Des ayants droit qui pourraient empêcher la vente
    • Des servitudes pouvant gêner l’accès au bien
    • Des limites de propriété contestables
    • Des réseaux insuffisants pour réaliser un projet de plusieurs logements
    • La nature du sous-sol
    • Un voisinage et un environnement sensible

Ces contraintes peuvent également avoir un impact sur le prix de vente.

C’est la raison pour laquelle, il est nécessaire de les prendre en compte avant même la signature d’une promesse de vente ou de tout autre engagement.

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