Comme nous l’avons déjà évoqué, il est impossible de proposer un prix de vente cohérent sans avoir, au préalable, déterminé avec précision, le gabarit, la taille du projet.
Pour cette mission, l’Avocat et le Géomètre viennent compléter les interventions du Notaire de l’Architecte et du Bureau d’Études.
Le géomètre intervient pour délimiter le terrain.
Il vérifie la cohérence des limites naturelles avec celles du cadastre.
Il nous permet de prévoir l’implantation du projet.
Le géotechnicien nous informera sur la nature du sous sol.
Ces indications permettrons de savoir s’il faut envisager une adaptation des fondations des constructions.
A l’appui des indications données par le géomètre et le géotechnicien, l’architecte précise et affine son projet en vue d’une 1ère présentation devant les services de l’urbanisme.
Présentation du projet par l’architecte.
Analyse des recommandations particulières de la commune.
Adaptation éventuelle du projet.
Pour les secteurs protégés ou sauvegardés, il sera nécessaire de présenter le projet à l’architecte des bâtiments de France (ABF), ou l’architecte conseil de la commune.
L’avis de l’ABF est parfois consultatif et souvent impératif.
Dans ce cas, le projet devra tenir compte des modifications éventuelles, préconisées par ce service.
Dans le cadre de notre mission 1, nous mesurons l’impact du projet sur le voisinage.
En effet, la plupart des recours contre un Permis de Construire proviennent des voisins.
Nous pouvons envisager des rencontres avec ces derniers, et proposer des solutions permettant de prendre en compte leurs préoccupations éventuelles.
C’est l’avocat spécialisé en droit de l’urbanisme qui intervient pour contrôler la stricte application des textes et règlements qui ont permis d’élaborer le projet.
Il nous conseille sur l’interprétation de certaines règles, parfois ambiguës.
Il nous aide à mesurer les risques de recours et l’impact financier correspondant.
C’est seulement après avoir pris en compte toutes ces analyses, consultations et recommandations qu’il sera possible d’évaluer le prix de vente correspondant à un projet réalisable.
Avec l’aide du notaire et d’un avocat fiscaliste, si nécessaire, nous étudierons quelles sont les conséquences fiscales de la vente sur le patrimoine du vendeur.
Un rapport d’audit et d’évaluation sera remis au vendeur à la fin de cette mission.
Il est alors possible de proposer le bien à la vente à un prix déterminé.
Pourtant il reste une étape essentielle à l’aboutissement de la vente : l’obtention du permis de construire.
Comme nous l’avons déjà expliqué, le promoteur imposera toujours cette condition suspensive.
Pour limiter le risque d’échec ou de refus, nous avons élaboré la mission 3.
Elle consiste à préparer, déposer et obtenir le permis de construire nous-mêmes